今回は、負債となる賃貸アパートの相続について解説します。このチャンネルをご覧の方々の中にも、親から築古の賃貸アパートを相続したので売らずに持ち続けたい、しかし修繕やリフォームの費用が無くて困っている方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、修繕積立金が無いため、結果として重い負債を背負うことになってしまう賃貸アパートの相続について、公認会計士がわかりやすく解説いたします。ぜひ最後までご視聴ください。


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賃貸アパート相続のリスクと解決策

岸田先生、先日、私の父が他界しました。父が経営していた賃貸アパートを相続したのですが、大きな問題が発生したのです。相談にのっていただけないでしょうか。



どうされましたか?





父の賃貸アパートを相続して、家賃収入を住宅ローン返済に充てられると考えていたのですが、収入が増えるどころか、支出が増えてしまうことに気づいたのです。



わかりました。詳しく確認させてください。ご家族といまの収入と生活ついて教えていただけますか。



私はいま40歳、都内の上場企業に勤めていて、年収は800万円くらいです。妻と7歳になる娘の3人で、中野区のマンションで暮らしています。マンションは35歳のときに購入し、35年ローンを組みました。毎月10万円の返済が70歳まで続きます。



35年ローンにされたんですね?



そうです。ローン返済を70歳までとした理由は、勤めている会社の「定年延長」にありました。会社の定年が60歳から65歳に延び、さらに70歳まで再雇用されることが可能となったんです。それで「どうせ70歳まで働くのであれば、長期でローンを返しながら、子どもの教育費や夫婦の老後資金を無理なく貯めていこうと考えて、35年ローンを選択したのでした。



なるほど、毎月10万円であれば無理なく返済できそうですね。ところで、今回のご相続ですが、相続人はどなたになりますか?



私はひとりっ子ですので、母と私の2人です。68歳の母は実家に1人で住んでいます。



相続財産にはどのようなものがあって、どのように遺産分割されたのですか?



資産家であった父は、有価証券や不動産、絵画や骨董品を所有していました。そこで、母が自宅と絵画や骨董品、そして老後資金となる有価証券を相続し、私が賃貸アパートと現預金を取得したのです。母には「配偶者の税額軽減」の特例が使われて相続税がゼロだったですが、私には相続税がかかり、現預金をすべて納税に充ててしまいました。最終的に私の手元に残った相続財産は、賃貸アパートの土地と建物のみでした。しかし、私は、「アパートの家賃収入で住宅ローンも返済できるだろうし、資産形成も可能だろう」と楽観的に考えていたのです。



なるほど。賃貸経営はうまくいきそうですか?





それが厳しいのです。父の預金残高がほとんど増えていなかったので不審に思って不動産管理会社に聞いたところ、父から相続した木造2階建て、築40年の木造アパートには、全体で10室あるうちの6室しか入居しておらず、残り4室が空室になっているとのことでした。また、この賃貸アパートが建っている場所は、駅から徒歩20分もかかって、新築でもすぐに入居者が決まらないようなところなんです。



それでは赤字になりそうですね。



不動産管理会社に相談したところ、手っ取り早く入居者を見つけて空室を埋めるには、家賃を下げるか、部屋のリノベーションを行うしかないというのです。畳をフローリングにしたり、各部屋にケーブルテレビ回線を設置したりするなど、思い切った修繕や改良が必要なんです。これには、まとまったお金がかかるので、私の自己資金を使わなければいけません。



賃貸アパート経営に必要な経費は、一般的に家賃収入で賄うべきです。そうすれば、家計を圧迫することはありませんよね。築古になって修繕が必要であれば、事前にお金を積み立てておかなければいけません。しかし、そのお金が無いとすれば、実質的に負債を引き継いだようなものですよ。



そうなんです。家賃収入を住宅ローンの返済に回すどころか、私の貯蓄が食いつぶされて、家計が破綻しそうなんです。



それでは賃貸アパート経営は止めたほうがいいでしょうね。思い切って解体し、更地にして売却してはいかがでしょうか。いまの立地では賃貸経営は苦しいかもしれませんが、建売分譲住宅であれば売れるかもしれません。現在の入居者には立退き料を支払うことになりますが、何とかなるでしょう。



やはり、売ったほうがいいのでしょうか。





アパートの土地を売却すれば、その代金でご自宅マンションの住宅ローンを繰上げ返済することができますよ。返済せずに、NISAを活用して資産運用してもいいでしょうね。住宅ローン金利よりも投資信託の利回りのほうが高いですから、無理して住宅ローンを返済する必要はありません。



わかりました!ありがとうございました。
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