相続する土地評価額や相場価格・価値の調べ方や計算方法とは？

相続財産の中で最も価額が高いものが、おそらく土地でしょう。相続のときには、相続税申告と売却の話が出てきますが、これらは異なる評価方法が使われます。今回は、土地の評価についてご説明しましょう。

土地の価額の評価方法には、4種類あるんだ。これは、土地を評価する目的が４つあるということなんだよ。路線価、固定資産税評価額、公示価格、実勢価格の４つだね。このうち路線価は、相続税申告のための価額だ。公示価格と実勢価格は、土地を売買したいときに参考にする価格となっているね。

相続財産に土地があるとき、土地の価格を評価しないといけない。本来は、時価で評価するんだけど、個人の土地の時価なんて、わからないよね。そこで国税局が、毎年、土地の評価の基準となる路線価をWebサイトで公表しているんだ。これが、相続税や贈与税の計算の基準となるよ。

路線価は、道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの評価額を千円単位で表示したものなんだ。実際に、土地の評価額を計算するときは、路線価に土地の面積をかけて計算するよ。正確には、地形による補正率もかけるんだけどね。

相続税申告するときは、土地の面積は、現地に行って面積を実際に測量しなければいけないね。登記簿謄本に面積が書いてあるけれど、必ずしも正確だとは言えないので。マンションなど巨大な建物の敷地であれば、登記簿謄本の面積が正解だと考えてもいいかもしれないね。

そのような路線価が定められていない土地の場合は、倍率方式と呼ばれる方法を使うことになっているよ。路線価図に倍率地域と書かれている場所だね。そこでは土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算するんだ。評価倍率も路線価と同じように国税庁のWebサイトで公表されているよ。

固定資産税評価額というのは、毎年送られてくる固定資産税納税通知書の中にある固定資産税課税明細書に「価格」として書いてあるよ。固定資産税や登録免許税を計算するときの基準となる価格だね。ちなみに、固定資産税評価額は、実勢価格の70パーセント程度になるように決められているんだ。

公示地価は、毎年国土交通省が発表しているもので、土地を売買したい人が目安とするための価格なんだ。国土交通省のホームページで公表されているね。ちなみに、公示地価と似たようなものに、基準地価という価格があるけれど、公表するのが都道府県だというだけで、ほとんど公示地価と同じようなものだと思ったらいいよ。実勢価格というのは、実際に売買が行われた取引価格のことだ。まさに時価と言えるものだから、役に立つ参考データとなるね。

国土交通省ホームページにある標準地・基準地検索システムを使って、調べたい土地の地名を入れると、その地域の公示地価と基準地価が一覧表示されるんだ。これが、標準地の1平方メートルあたりの価格だね。

そこで、自分が所有している土地に、できるだけ近い場所と条件の土地の公示価格を見つけるんだ。実際の売買価格は、土地の形状や接している間口の広さ、周辺環境、駅からの導線など様々な要素に影響を受けるけれど、大体の目安がわかるよね。公示価格に面積を乗じると、公示地価による評価額を計算できるよ。

実勢価格を手早く自分で調べるのであれば、国土交通省の「土地取引価格情報検索」を使うといいよ。大まかな所在地、取引時期、面積、平米単価、取引金額まで検索することができるから、参考になるね。

それは、宅建業の免許を持っている不動産屋さんに相談するしかないんだ。宅建業者は、レインズという情報端末を持っていて、正確な情報を調べることができるんだよ。