【FP3級】マンション購入の落とし穴！区分所有権と管理組合を徹底解説

2023 6/27

2023年6月27日

今回は、マンション物件を購入したときに所有する区分所有権について説明します。ファイナンシャル・プランナーがマイホームをしてマンション購入を提案するケースは多くあります。区分所有権、敷地利用権、管理組合や決議要件について学習しましょう。

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区分所有権とは何か

建物の一部である個々の部屋を所有の対象とする権利を区分所有権といいます。区分所有権を持っている人を区分所有者といいます。区分所有法は、区分所有者による建物やその敷地の所有関係や、建物の共同管理についてのルールを定めています。

区分所有された建物は、専有部分と共用部分に分けることができます。

建物のうち構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分を専有部分といいます。

また、区分所有者が、共同で使用するエントランスロビー、廊下や階段などを共用部分といい、法定共用部分と規約共用部分があります。共用部分は、区分所有者の共有になり、専有部分と分離して処分することはできません。共用部分に対する持分は、各区分所有者が持っている専有部分の床面積の割合によって決められます。

敷地利用権

区分所有する建物は、敷地の上にあるため、区分所有者がその敷地を利用する権利を持っていなければなりません。この権利を敷地利用権といいます。　敷地利用権は、ほとんどの場合が所有権ですが､地上権や賃借権などの借地権でも構いません。

敷地利用権は、専有部分と分離して処分することはできません。

管理組合

区分所有者は、全員で、建物や敷地などの管理を行うための管理組合を作ります。区分所有者になれば自動的に管理組合の組合員となるため、管理組合に任意に加入または脱退することはできません。管理組合は、区分所有法の定めに従って、集会を開き、規約を定め、管理者をおくことができます。

ちなみに、掃除やゴミ集めなど実際のマンション管理業務を行うのは、管理組合から業務を委託された管理会社です。

集会は、管理組合の最高意思決定機関です。ここでは、普通決議または特別決議によって決議されます。普通決議は、区分所有者および議決権の過半数の賛成で決議され、特別決議は、４分の３以上、または、５分の４以上の賛成で決議されます。

区分所有法では、多数決の基準として、「区分所有者」と「議決権」を併用しています。「区分所有者」とは、1つの専有部分を所有している人のことです。また、「議決権」とは、各区分所有者が決議に行使できる権利のことで、区分所有者が持っている専有部分の床面積の割合によることとなっています。

たとえば、60平方メートルの部屋を所有するAさんと、30平方メートルの部屋を所有するBさんがいた場合、「区分所有者」という基準では、どちらも1人ですが、「議決権」による場合は、AさんはBさんの2倍の権利をもつことになります。この2つの基準がともに多数決の基準を満たしていた場合に、その決議が有効となるわけです。

管理者は、区分所有者を代理して建物やその敷地の管理を行います。一般には、管理組合の理事長が管理者となります。管理者は、普通決議によって選任または解任されます。区分所有者ではない人を管理者として選任することも可能です。