【FP3級】建ぺい率と容積率とは？指定容積率と道路幅による制限までを学ぶ

2023 6/09

2023年6月9日

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する基準を定めている法律です。
今回は、建築基準法の面積に関する規定について学習しましょう。

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建蔽率

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。建築基準法は、敷地内に一定の空き地を確保することで、通風や採光を良くし、火災の延焼を防ぐため、建ぺい率に制限を設けています。これを「建ぺい率制限」といいます。つまり、敷地いっぱいに建築物を建てることはできないのです。

敷地に建てることのできる最大の建築面積は、敷地面積に建ぺい率を乗じることで計算することができます。
例えば敷地面積100平方メートルで建ぺい率60％の場合は、100平方メートルに60％を乗じて、最大の建築面積は60平方メートルと計算できます。

建ぺい率の最大限度は用途地域ごとに定められています。これを「指定建ぺい率」といいます。

建ぺい率の緩和

建物が一定の条件をみたす場合、条件に該当するごとに10％が加算されます。すなわち、防火地域内にある耐火建築物、準防火地域内にある耐火建築物または準耐火建築物、特定行政庁が指定する角地です。

防火地域内にある耐火建築物等
準防火地域内にある耐火建築物等、準耐火建築物等
特定行政庁が指定する角地等

耐火建築物であるとともに、角地にあれば、建ぺい率に20％が加算されことになります。

そして、指定建蔽率が80％の地域で、かつ、防火地域内にある耐火建築物には、建ぺい率の制限がなくなり、100％まで建物を建てることができます。

容積率

建物が過度に密集してしまうと、道路や下水道などの公共施設の処理能力を超えてしまったり、また、採光、日照、通風などの環境も損なわれてしまったりする可能性があります。

そこで、市街地の環境を守るために、建築基準法では、敷地面積に対する建築物の延べ面積を制限しています。これを容積率といいます。定められた容積率を超える建築物は建てることはできません。

容積率は、用途地域ごとに都市計画によって指定されます。これを指定容積率といいます。

この容積率は、指定容積率だけでなく、前面道路の幅によっても異なります。前面道路の幅が12メートル未満のときは、道路の幅に対して、住居系の地域は10分の4、それ以外の地域は10分の6を乗じた数値を計算し、それを指定容積率と比較して、いずれか低いほうを適用します。

たとえば、第二種住居地域で指定容積率が300％と定められている場合であっても、前面道路の幅が4メートルの場合は、12メートル未満ということになりますから、２つの数値を比較することになります。すなわち、道路の幅4メートルかける10分の4で、160％になりますから、指定容積率と比較し、低いほうの160％を適用することになるのです。

なお、容積率の計算において、延べ床面積から除外することができるものがあります。

天井が地盤から1メートル以下の住宅である地階は、全体の３分の１を限度として、延べ面積の計算から除外することができます。また、建物に付属する駐車場部分は、全体の５分の１を限度として、延べ床面積の計算から除外することができます。さらに、マンションなどの共同住宅の廊下、階段、エレベーターなどの共用部分の床面積は、延べ床面積から除外することができます。

建築物の敷地が建蔽率や容積率の異なる地域にわたる場合

建築物の敷地が建ぺい率や容積率の異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建蔽率や容積率に、敷地全体の面積に対するその地域に含まれている面積の割合を乗じたものを合計した数値によります。つまり、加重平均です。

建ぺい率について計算してみますと、例えば、200平方メートルの土地があり、そのうち160平方メートルが建ぺい率80％の近隣商業地域に、40平方メートルが建ぺい率60％の準住居地域にまたがっていたとしましょう。その場合、加重平均として、200分の160と200分の40を計算します。すなわち、0.8と0.2です。したがって、近隣商業地域の80％かける0.8と準住居地域の60％かける0.2を合計し76％を乗じることとなります。すなわち、200平方メートルかける76％で、建築可能な最大面積は152平方メートルと計算されます。